Die Stadt ist Teil des Problems und selbst Profiteur

Noch schwerer wiegt ein weiterer Vorwurf: Die Stadt profitiert selbst von steigenden Boden- und Immobilienpreisen und spekuliert seit Jahren selbst mit eigenem Boden, um die Kassen aufzufüllen und um die Haushaltlage zu verbessern. So entsteht eine Preisspirale, die von dem Immobilienbetrieb und der Stadtentwicklungsgesellschaft SEB beispielsweise durch das Bieterverfahren beim Verkauf seit Jahren vorangetrieben wird und damit selbst zum Spekulant geworden ist, statt die Stadt sozial im im Geemeinwohlinteresse zu entwickeln.

Steigende Bodenwerte erhöhen Grundstückserlöse, Erschließungsbeiträge, Kaufpreise kommunaler Flächen und beeinflussen finanzielle Kennzahlen im Haushalt positiv. Dadurch entsteht ein struktureller Interessenkonflikt. Während Bürger:innen unter hohen Mieten und Wohnungsnot leiden, hat die öffentliche Hand und die Verwaltungsspitze oftmals keinen ausreichenden Anreiz, die Preisspirale tatsächlich zu durchbrechen. Auch der Stadtrat will lieber abkassieren, als den Boden für kommunalen und geförderten Wohnungsbau zu verwenden. So soll auch der wertvolle Boden des Zanders-Areal, der für Wohnungsbau eingeplant wird, an private Investoren verkauft werden, statt diesen der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft (wie der RBS) zu überlassen.

Eine soziale Wohnungspolitik müsste genau das Gegenteil tun: Boden dem Markt entziehen, Spekulation bekämpfen und gemeinwohlorientierte Wohnformen fördern.

Stattdessen wird in Bergisch Gladbach seit Jahren zugesehen, wie Wohnraum verschwindet, während die Preise weiter steigen.

Eigentum verpflichtet – auch in Bergisch Gladbach

Artikel 14 des Grundgesetzes ist eindeutig: Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohl der Allgemeinheit dienen. Wer Wohnraum über Jahre leer stehen lässt, ihn verfallen lässt oder auf Wertsteigerungen spekuliert, verletzt diesen gesellschaftlichen Auftrag. Das gilt umso mehr in einer Stadt, die selbst von einem erheblichen Wohnungsmangel betroffen ist.

Die Frage darf daher nicht länger lauten, ob die Stadt eingreifen kann, sondern warum sie es bislang offenbar nicht ausreichend getan hat. So kann die Stadt nicht nur Vorkaufsrechte aktivieren, sondern auch Enteignungsverfahren einleiten, um den Boden für Wohnraum nutzbar zu machen.

Anfrage an den Bürgermeister zu Leerstand in Kippekausen

Aus diesem Grund liegt dem Bürgermeister der Stadt Bergisch Gladbach eine umfassende Anfrage zu den Gebäuden in der Waidmannstr/Ecke Ottostr. in Kippekausen (download als PDF hier) vor. Darin geht es unter anderem um:

• die Ursachen des jahrelangen Leerstands,
• mögliche Verstöße gegen die Wohnraumschutzsatzung,
• bisherige Maßnahmen der Stadtverwaltung,
• mögliche Sanktionen gegen den Eigentümer in Kippekausen,
• die Rolle von Bodenspekulation,
• kommunale Eingriffsmöglichkeiten bis hin zu Vorkaufsrechten oder Enteignungen für das Gemeinwohl,
• sowie die grundsätzliche Frage nach der Wirksamkeit der Wohnraumschutzsatzung.

Wie funktioniert Bodenspekulation? Das Beispiel Wachendorff/Kradepohl

Ein Blick auf das Wachendorff-/Kradepohl-Areal zeigt, wie Bodenspekulation auch anders funktioniert. Anfang 2021 wurde das Gelände von einem Immobilienunternehmen gekauft und sollte entwickelt werden. So kündigte der Eigentümer 2022 noch vollmundig an, dass die ersten Wohnungen im Projekt „Wohnen an der Strunde“ bereits im Jahr 2025 bezugsfertig sein würden, und legte dazu grobe Pläne vor. Doch gebaut wurde nicht. Nach dem gescheiterten Projektstart und der zwischenzeitlichen Insolvenz im Firmengeflecht des Eigentümers ist das Vorhaben faktisch ins Stocken geraten. Tatsächlich ist bis heute kein Baustart erfolgt, sodass die Fertigstellung auf unbestimmte Zeit verschoben wurde.

Die Stadt hat darauf reagiert, den Bebauungsplan gestoppt und ein Vorkaufsrecht beschlossen, um das Gelände angeblich nicht der weiteren Spekulation zu überlassen. Genutzt hat das bislang wenig, denn der Wert des Areals ist weiter gestiegen und die Spekulation geht munter weiter. Die Forderung von Die Linke Bergisch Gladbach, dem entschlossen und wirksam entgegenzutreten, ein formales Enteignungsverfahren einzuleiten und das Gelände anschließend in kommunaler Trägerschaft zu entwickeln, um dort bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, wurde vom Stadtrat verworfen. Nachdem sogar Lobbyisten von Haus & Grund e. V. eine Demonstration gegen Die Linke organisiert hatten, fand der Vorschlag keine Mehrheit im Stadtrat.

Vor wenigen Wochen (2026) gab es zwar erneut Gespräche mit den Eigentümern über eine mögliche Reaktivierung des Projekts. Konkrete und belastbare Planungen liegen jedoch weiterhin nicht vor, sodass eher davon auszugehen ist, dass es sich dabei um eine Beruhigungspille handelt, um den zunehmend lauter werdenden Enteignungsforderungen der Wohnungskampagne von Die Linke etwas entgegenzusetzen. Aufmerksame Beobachter:innen können den Eindruck gewinnen, dass es dem Eigentümer gelungen ist, die Stadtverwaltung einzulullen, um Zeit zu gewinnen, auf weiter steigende Bodenpreise zu warten und das Gelände später mit hohem Gewinn zu verkaufen.

Nach Angaben von BORIS.NRW sind die Bodenrichtwerte dort von 130 €/qm im Jahr 2020 auf 540 €/qm in 2025 gestiegen – ein Anstieg um 315,38 % innerhalb von fünf Jahren. Der formale Eigentumsübergang erfolgte Anfang 2021, was unmittelbar zu einem Sprung des Bodenrichtwerts von 130 Euro auf 440 €/qm führte. 2022 versprach der neue Eigentümer den baldigen Baubeginn. Wahrscheinlich wird der Wert für 2026 nochmals um drei bis fünf Prozent steigen.

Da klatschen die Anleger in die Hände und lachen sich ins Fäustchen, denn damit könnte der Eigentümer beim Verkauf des Grundstücks bereits eine enorme Wertsteigerung erzielen und den Gewinn abschöpfen, ohne dass bislang auch nur eine einzige Wohnung geschaffen wurde. Tatsächlich reichte es offenbar aus, der Stadtverwaltung einige ansprechende Visualisierungen vorzulegen, unvollständige Planungen einzureichen und zahlreiche Zusagen zu machen, von denen bisher nichts umgesetzt wurde. Auch zuletzt wurden wieder Versprechungen abgegeben, während die Stadtverwaltung dazu schweigt. So wird aus ehemals günstigem Gewerbeland innerhalb weniger Jahre wertvolles Bauland.

Bergisch Gladbach: Abkassieren ohne Risiko

Selbst wenn die Stadt das Gelände enteignen würde, wie es Die Linke beantragt hat, müsste sie eine Entschädigung zahlen, deren Höhe rechtlich und gutachterlich zu bestimmen wäre. Allerdings wäre klar, dass der Preis deutlich über dem ursprünglichen Kaufpreis liegen würde, da mit dem Gelände erhebliche Profiterwartungen verbunden sind und auch von allen Seiten (inkl. der Stadt) versprochen. Die Eigentümergesellschaft könnte dadurch weiterhin von den zwischenzeitlich gestiegenen Bodenwerten profitieren. 

Allerdings hätte die Kommune dann die Möglichkeit, tatsächlich Wohnungen zu bauen, sozialpolitische Ziele zu verfolgen und das Gelände im Interesse der Allgemeinheit zu entwickeln. Den Preis für jahrelange Untätigkeit und Bodenspekulation zahlen am Ende vor allem die Mieter:innen und die Steuerzahler:innen.

Kritiker:innen sehen gerade am Gelände Wachendorff/Kradepohl ein Paradebeispiel dafür, wie Kommunen durch Umwidmungen und planungsrechtliche Aufwertungen selbst zur Verteuerung von Grund und Boden beitragen. Die steigenden Bodenpreise schlagen sich langfristig auch in höheren Immobilienpreisen und Mieten nieder. Gleichzeitig ist bis heute unklar, wann auf dem Gelände tatsächlich die ersten Wohnungen bezugsfertig sein werden. Bis dahin können noch viele Jahre vergehen – und mit jedem weiteren Anstieg der Bodenwerte wächst der potenzielle Gewinn des Eigentümers, ohne dass zusätzlicher Wohnraum entstanden ist. Dieses Szenario droht auch auf dem Zanders-Areal, sobald es an private Immobilienunternehmen verkauft werden würde.

Die entscheidende Frage lautet daher: Wer soll von den Wertsteigerungen profitieren, die maßgeblich durch kommunale Planung und öffentliche Infrastruktur ermöglicht werden; die Allgemeinheit oder private Grundstückseigentümer? Diese Frage steht im Zentrum jeder Debatte über Bodenspekulation und bezahlbares Wohnen.

Wohnen ist keine Ware

Soziale Stadtentwicklung im Interesse ALLER

Auch der Fall Waidmannstraße/Ottostraße steht exemplarisch für eine verfehlte Boden- und Wohnungspolitik. Während Wohnraum knapp ist, werden Wohnungen und Bauland für Wohnungen dem Markt entzogen. Während Familien eine Wohnung suchen, verfallen Gebäude. Und während die Politik von Wohnraumschutz spricht, bleiben die Ergebnisse unsichtbar, denn das Bauprojekt wird gezielt verzögert.

Eine soziale Stadtentwicklung darf sich nicht an Renditeinteressen orientieren. Wohnen ist ein Grundbedürfnis und keine Spekulationsmasse. Die Stadt Bergisch Gladbach muss endlich konsequent gegen Leerstand, Verwahrlosung und Bodenspekulation vorgehen – nicht nur mit Satzungen auf dem Papier, sondern mit wirksamen Maßnahmen in der Praxis.

Der Fall Kippekausen zeigt: Die Bürger:innen haben jedes Recht zu fragen, ob die Stadt ihre Aufgaben erfüllt – oder ob sie längst mehr die Interessen von Reichen schützt als die Interessen der Menschen, die bezahlbaren Wohnraum dringend benötigen.

Als PDF zum Download:

• Anfrage von Ratsmitglied Tomás M. Santillán Die Linke
  zum Leerstand Gebäude Waidmannstr. / Ecke Ottostrasse in Kippekausen Bergisch Gladbach